الأسئلة الشائعة

مكان منصّة عقارية صُمِّمت خصيصاً للسوق العُماني. كل إعلان يتضمّن التفاصيل المعتادة (صور، سعر، مساحة، غرف) بالإضافة إلى مسح ثلاثي الأبعاد قابل للتجوّل للعقار الفعلي، حتى يستطيع المشتري التجوّل داخل العقار من جواله قبل أن يحدّد موعد الزيارة. كما نُقدّم بوّابات مستقلّة لكل مكتب عقاري على دومين المكتب الخاص.

لا — التصفّح والتصفية وعرض التفاصيل وأخذ الجولة ثلاثية الأبعاد لأي إعلان يعمل بدون حساب. تحتاج تسجيل الدخول فقط إذا أردت نشر إعلان بنفسك، أو حفظ المفضّلة، أو إرسال استفسار عبر الموقع (استفسارات واتساب تعمل برقم جوّالك فقط).

عرض عُمان للمشترين يستند إلى ثلاث ركائز:

١. الاستقرار — من أهدأ البيئات السياسية في المنطقة، مع انخفاض الجريمة والترحيب بالمقيمين (يتجاوز الوافدون ٤٠٪ من السكّان). ٢. عبء ضريبي منخفض حقيقياً — لا ضريبة دخل شخصية، لا ضريبة عقارية سنوية، لا ضريبة أرباح رأسمالية على البيع السكني. ٣. الملكية الحرّة مع الإقامة في حزمة واحدة داخل المجمّعات السياحية — دول قليلة تجمع بين سند حرّ وإقامة قابلة للتجديد مرتبطَين بالشراء نفسه.

موازنة مقابل دبي أو الدوحة: سوق مقيمين أصغر يعني دورات إيجار أبطأ قليلاً وسوقاً ثانوياً أرقّ — لكن السعر لكل متر مربّع أقل بشكل ملموس لجودة مماثلة، والحياة أهدأ.

نصيحتان عمليّتان من مشترين خاضوا التجربة:

١. أَقِم في عُمان بضعة أشهر قبل الشراء. نمط الحياة والمناخ وثقافة الحي وواقع التنقّل يصعب تقييمها من زيارة أسبوعين — الإقامة الأطول تكشف لك إن كان الموقع ونوع الوحدة يناسبانك فعلاً.

٢. تحدّث مع مستشار ضريبي في بلدك قبل التوقيع. رغم أن عُمان لا تفرض ضريبة على إيراد الإيجار أو ربح البيع، فبلدك على الأرجح يفرض ذلك. توقيت الشراء وهيكل الملكية (شخصي أم عبر شركة) وكيفية تحويل الدخل يمكن أن تغيّر فاتورتك الضريبية العالمية تغييراً جوهرياً.

نعم، ولكن فقط داخل المجمّعات السياحية المتكاملة (ITC) المعتمدة من الحكومة. الشراء داخل هذه المجمّعات يمنح ملكية حرّة كاملة، ويؤهّل المالك للحصول على إقامة قابلة للتجديد. خارج هذه المجمّعات، الملكية الحرّة مقتصرة على المواطنين العُمانيين ومواطني دول مجلس التعاون.

من أبرز هذه المجمّعات: الموج مسقط، وخليج مسقط، وتلال مسقط، وجبل سيفة، وحوانة صلالة، وسرايا بندر الجصّة. تأكّد دائماً من حالة المجمّع مباشرة مع المطوّر أو وزارة الإسكان قبل التوقيع.

المسار المعتاد كالتالي:

١. حجز الوحدة — عربون بسيط قابل للاسترداد أثناء تجهيز الأوراق. ٢. توقيع اتفاقية بيع وشراء (SPA) مع البائع أو المطوّر. ٣. دفع الدفعة الأولى (عادةً ١٠-٢٠٪ للوحدات الجاهزة، أو حسب جدول السداد للمشاريع على المخطط). ٤. نقل الملكية في وزارة الإسكان. رسوم النقل تقارب ٣٪ من السعر المُعلَن، بالإضافة إلى رسوم طوابع وإدارية بسيطة. ٥. استلام سند الملكية.

يمرّ المال عبر بنك البائع (لإعادة البيع) أو حساب ضمان المطوّر (للمشاريع على المخطط). يُنصح المشترين الأجانب بشدّة بتوكيل محامٍ عقاري مرخَّص لمراجعة اتفاقية البيع.

للمواطنين العُمانيين ومواطني دول مجلس التعاون: البطاقة الشخصية، شهادة الزواج في حالة الشراء المشترك مع الزوج/ة، وإثبات مصدر الأموال.

للمشترين الأجانب (داخل المجمّعات السياحية): جواز السفر ساري المفعول مع ختم دخول أو إقامة، مستندات مصدر الأموال من البنك، واتفاقية البيع الموقَّعة مع المطوّر/البائع. إذا كان محامٍ يُمثّلك، وكالة قانونية موثّقة رسمياً.

لعقار جاهز للسكن، المسار الكامل:

١. تحديد الهدف — تشتري للسكن، للعائد الإيجاري، أم للحصول على الإقامة؟ يُضيّق هذا القائمة القصيرة. ٢. التحقّق من الأهلية — كمشترٍ أجنبي، تأكّد أنّك تشتري داخل مجمّع سياحي (ملكية حرّة) أو مؤهّل لحق الانتفاع خارجه. ٣. اختيار العقار — تصفّح الإعلانات، عاين (شخصياً أو عبر جولة ثلاثية الأبعاد على مكان)، وضع قائمة قصيرة. ٤. الحجز — وقّع نموذج حجز وادفع عربوناً بنسبة ٥-١٠٪ لسحب الوحدة من السوق. ٥. اتفاقية البيع والشراء (SPA) — راجعها بعناية (مع محامٍ يفضَّل) ووقّع. ٦. موافقة الوزارة — يقدّم المطوّر أو محاميك الاتفاقية إلى وزارة الإسكان للتصديق. ٧. السداد النهائي — أنهِ الرصيد وفق الجدول المتَّفق عليه. ٨. سند الملكية — تُصدره وزارة الإسكان باسمك. ٩. الإقامة الاستثمارية — إذا كانت مناسبة، تقدّم بعد استلام السند.

للوحدة الجاهزة للسكن، توقّع ٨-١٢ أسبوعاً من البداية للنهاية:

• الأسبوع ١-٢: القائمة القصيرة والحجز • الأسبوع ٣: توقيع اتفاقية البيع والعربون • الأسبوع ٤-٦: شهادة عدم ممانعة المطوّر ومعالجة الوزارة • الأسبوع ٧-١٠: السداد النهائي ونقل سند الملكية • الأسبوع ١٠-١٢: طلب الإقامة إذا كان مناسباً

الشراء على المخطط مختلف تماماً — توقّع بسرعة لكن العقار نفسه يخضع لجدول البناء، عادةً ٢-٤ سنوات حتى التسليم، مع توزيع الأقساط على تلك المدّة.

نعم — نحو ٦٠٪ من صفقات العقار الدولية في عُمان تُنجَز عن بُعد اليوم. الآليات الرئيسية:

• التوكيل القانوني: عيّن محامياً عُمانياً مرخَّصاً ليوقّع مستندات الصفقة نيابةً عنك. • التوقيع الرقمي: يُنفَّذ نموذج الحجز واتفاقية البيع عادةً عبر DocuSign أو ما يعادلها. • شركات فحص مستقلّة: تتولّى التسليم وقوائم العيوب واستلام المفاتيح. • التحويلات الدولية: ادفع مباشرة إلى حساب ضمان المطوّر عبر تحويل دولي — دون الحاجة لفتح حساب بنكي عُماني أوّلاً.

لأوّل شراء لك في عُمان، ننصح رغم ذلك بزيارة واحدة على الأقلّ قبل الالتزام — عايِن الوحدة، قابل المطوّر، وامشِ في الحي.

بالإضافة إلى مستندات الشراء المعتادة (جواز السفر، الصور، إثبات الأموال، مصدر الأموال للصفقات الكبيرة)، يتطلّب طلب الإقامة الاستثمارية:

• شهادة عدم محكومية من بلد جنسيّتك • تقرير طبّي من مركز معتمد من وزارة الصحّة في عُمان • تأمين صحّي ساري يُغطّي عُمان • صور شخصية بمواصفات شرطة عُمان السلطانية • سند الملكية من عمليّة شرائك المكتملة حديثاً

المستندات الصادرة خارج عُمان تحتاج إلى تصديق — Apostille أو تصديق سفارة، حسب بلدك. اعتبر ٢-٤ أسابيع لعمليّة التصديق قبل التقديم.

معظم عقود الإيجار السكني مدّتها ١٢ شهراً قابلة للتجديد. عادةً يدفع المستأجر: الإيجار الشهري (أو الفصلي)، تأميناً قابلاً للاسترداد بقيمة إيجار شهر واحد، فواتير الكهرباء والماء، والإنترنت. المالك يتحمّل صيانة المبنى والإصلاحات الإنشائية ورسوم المناطق المشتركة.

يجب تسجيل عقود الإيجار في وزارة الإسكان عبر نظام "بلديّتي" — يحمي هذا الطرفين ويُعدّ شرطاً لتوصيل الخدمات.

القاعدة العامّة: المستأجر يدفع الاستهلاك (الكهرباء، الماء، غاز الطبخ، الإنترنت، التلفزيون)، والمالك يدفع التكاليف الثابتة للعقار (صيانة المبنى، رسوم المجمّعات المسوَّرة، الإصلاحات الإنشائية).

تأكّد دائماً من ذلك في العقد — بعض الإيجارات المفروشة قصيرة المدى تشمل الخدمات في الإيجار، وبعض المجمّعات الجديدة تفرض رسوم خدمات مجتمعية يحاول المُلّاك أحياناً تحميلها للمستأجر.

أنشئ حساباً مجانياً، اضغط "+ إعلان جديد"، واتبع خطوتَي المعالج: (١) رفع الصور واختيارياً مسح ثلاثي الأبعاد للعقار، (٢) تعبئة التفاصيل — العنوان، السعر، المساحة، غرف النوم والحمّامات، وتحديد الموقع على الخريطة. انشر مباشرةً، أو احفظ كمسوّدة وأكمل لاحقاً.

تحتفظ بالتحكّم الكامل من لوحة التحكّم: تعديل الحقول، إضافة أو إزالة الصور، استبدال المسح ثلاثي الأبعاد، تعليم العقار كمحجوز/مباع، أو حذف الإعلان في أي وقت.

الإعلانات الفردية مجّانية على معرض مكان العام. للمكاتب العقارية التي ترغب في بوّابة خاصّة بها (دومين خاص، إعلاناتها فقط، بريد إلكتروني رسمي على الدومين، تحسين محركات البحث، وتكامل واتساب)، نُقدّم باقات تبدأ من نحو ٣٥-٧٥ ريال عُماني شهرياً حسب حجم المكتب. تواصل معنا لعرض تجريبي.

زمن البيع يعتمد على الموقع ودورة السوق:

• المجمّعات السياحية المميّزة (الموج، خليج مسقط): ٢-٤ أشهر • أحياء مسقط المتوسّطة: ٤-٦ أشهر • أفضل نافذة إدراج: من سبتمبر إلى مارس، حين تبلغ إعادة توطين المهنيين ذروتها

تكاليف الخروج بسيطة:

• عمولة الوسيط: نحو ٣٪ (يدفعها البائع عادةً) • رسوم قانونية: ٥٠٠-١٬٠٠٠ ريال عُماني إذا استعنت بمحامٍ • ضريبة الأرباح الرأسمالية: صفر

الصور عالية الجودة والجولة ثلاثية الأبعاد المُنجَزة بشكل صحيح تُحدث فرقاً هنا أكثر من أي سوق آخر — الإعلانات المسحوبة جيّداً تُباع أسرع بشكل قابل للقياس لأن المشترين البعيدين يستطيعون التأهّل قبل المعاينة الفعلية.

المجمّعات السياحية المتكاملة (ITC) تسيطر على طلب المقيمين والمستثمرين الأجانب بسبب حزمة الملكية الحرّة + الإقامة: الموج مسقط (مارينا + شاطئ + غولف)، وخليج مسقط (خليج مرتفع)، وتلال مسقط (منتجع غولف مسوَّر)، وسرايا بندر الجصّة (شاطئ منعزل)، وجبل سيفة (مارينا ومنتجع جنوب مسقط).

خارج المجمّعات السياحية، أقوى مناطق إعادة البيع والإيجار للمشترين العُمانيين والخليجيين هي: الخوير (المركز)، الغبرة (متوسّطة)، القرم (راقية عريقة)، مدينة السلطان قابوس (الحي الدبلوماسي)، وبوشر (مناسبة للعائلات). مدينة السلطان هيثم هي الحي الرئيسي الناشئ للعقد القادم.

العوائد الصافية على العقارات السكنية في مسقط تتراوح عادةً بين ٥-٧٪، قبل رسوم الوسيط والصيانة الدورية. الشقق في الأحياء المركزية (الخوير، الغبرة) في الطرف الأعلى لأنّها تُؤجَّر بسرعة؛ الفلل في المجمّعات المسوَّرة عائدها أقل قليلاً لكن ارتفاع قيمتها الرأسمالية أقوى.

الإيجارات القصيرة المدى داخل المجمّعات السياحية (شاطئ الموج، جبل سيفة) قد تُحقّق دخلاً إجمالياً أعلى بكثير من ذلك في ذروة الموسم، لكنّها تتطلّب إدارة احترافية لاستدامتها، ومعدّل الإشغال السنوي فيها متفاوت أكثر.

المشاريع على المخطط تُطرَح عادةً بأسعار أقل بنحو ١٥-٢٥٪ من الجاهز عند الإطلاق، مع خطط سداد ممتدّة على فترة البناء (عادةً ٣٠/٧٠ أو ٤٠/٦٠ مقابل التسليم). الميزة: عبء نقدي أقل وارتفاع قيمة رأسمالية بين الشراء والتسليم. العيب: مخاطر المطوّر، تأخّر البناء، والوحدة لا تُدرّ إيجاراً حتى تُبنى.

الجاهز للسكن يُلغي مخاطر التوقيت ويبدأ تحقيق الإيجار فوراً، لكنّك تدفع السعر كاملاً مقدّماً (أو تموّله عبر البنك بمعدّلات عُمانية تقارب ٤-٦٪). لأوّل استثمار عقاري في عُمان، الجاهز للسكن من مطوّر معروف نقطة بداية أقلّ مخاطرة.

تختلف العوائد اختلافاً حقيقياً حسب الموقع ونوع الوحدة واستراتيجية التأجير. تقديرات تقريبية حالية (إجمالية، قبل الرسوم والصيانة):

• الموج مسقط: ٦-٨٪ إجمالي، نحو ٤-٥٫٥٪ صافي بعد رسوم المجتمع • خليج مسقط: ٥-٧٪ إجمالي — القطاع الفاخر يميل لعائد أقل مع ارتفاع رأسمالي أقوى • جبل سيفة: ٧-٩٪ إجمالي عند التشغيل كإيجار قصير المدى • مدينة السلطان هيثم: ٨-١٠٪ متوقّعة على المراحل المبكّرة (منطقة ناشئة، علاوة مخاطرة أعلى)

غياب ضريبة الدخل الشخصية في عُمان يرفع العوائد الصافية بشكل ملحوظ فوق نظرائها في الدول ذات الضريبة.

لتحقيق توازن بين العائد ومعدّل الإشغال، شقق الغرفتين في المجمّعات السياحية المميّزة هي الخيار الأمثل عادةً:

• أوسع قاعدة مستأجرين (العائلات الشابّة، المهنيين الأجانب) • إشغال يفوق ٩٠٪ في المجمّعات القائمة • الوحدات على مسافة مشي من مناطق التسوّق تحقّق علاوة إيجار نحو ٢٠٪

الفلل تعمل بعائد إجمالي أقلّ (نحو ٤-٥٪) لكنّها تجذب مستأجرين شركات ذوي عقود طويلة — ٢-٣ سنوات لتنفيذيّين — ممّا يحسّن العائد المُعدَّل حسب المخاطرة.

الإيجارات القصيرة المدى في المجمّعات السياحية النشطة قد تصل إلى ٨-١٠٪ إجمالي مع إدارة احترافية، لكنّها تتطلّب تشغيلاً فعلياً وتحمّلاً لتقلّبات المواسم.

الشراء على المخطط — قبل اكتمال البناء — جذّاب لأربعة أسباب ملموسة:

١. سعر الدخول عادةً أقل من قيمة السوق للجاهز بنسبة ١٠-٣٠٪ عند الإطلاق. ٢. خطط سداد ممتدّة على فترة البناء (عادةً ٢-٤ سنوات)، فتلتزم بمبلغ نقدي أقل مقدّماً. ٣. الارتفاع الرأسمالي بين توقيع العقد والتسليم يذهب للمشتري، لا للمطوّر. ٤. الأولوية في اختيار الوحدات والطوابق والإطلالات قبل الطرح العام.

كيف تحمي نفسك: تحقّق من سجل المطوّر في المشاريع السابقة، وتأكّد أن أقساطك تُدفَع إلى حساب ضمان (Escrow) مطلوب قانونياً وليس إلى حساب المطوّر التشغيلي.

نعم — الإيجارات القصيرة المدى مسموح بها داخل المجمّعات السياحية، وهناك بيئة مشغّلين متنامية. مثال توضيحي، شقة مفروشة بغرفتَي نوم في الموج مسقط:

• إيجار طويل المدى: نحو ٦٠٠-٧٠٠ ريال عُماني/شهر • إيجار قصير المدى: ٨٠-١٢٠ ريال/ليلة، ويصل إلى ١٬٠٠٠+ ريال/شهر في الذروة • الإشغال السنوي: ٦٠-٧٠٪

تستهدف الاستراتيجية الوطنية للسياحة في عُمان ١١٫٧ مليون زائر بحلول ٢٠٤٠، ممّا يدعم الطلب على الإيجارات القصيرة. راجع قواعد المجمّع المحدَّد قبل الالتزام — بعض جمعيات الملّاك تُقيّد الإيجار اليومي، والوحدات القريبة من الشاطئ أو المارينا تحقّق أعلى الأسعار.

نعم. برنامج الإقامة الاستثمارية العُمانية، الذي انطلق عام ٢٠٢١، يمنح إقامة قابلة للتجديد بناءً على قيمة الاستثمار. الشراء داخل المجمّعات السياحية المتكاملة يؤهّل للحصول عليها. بصورة عامة:

• إقامة ٥ سنوات قابلة للتجديد: استثمار عقاري يبدأ من حوالي ٢٥٠٬٠٠٠ ريال عُماني. • إقامة ١٠ سنوات قابلة للتجديد: استثمار عقاري يبدأ من حوالي ٥٠٠٬٠٠٠ ريال عُماني.

الإقامة تشمل المستثمر الرئيسي وزوجه/زوجته والأبناء المُعالين. الحدود الدقيقة والاستثمارات المؤهّلة تُحدَّد بمرسوم سلطاني وقد تتغيّر — تأكّد من المتطلّبات الحالية مع شرطة عُمان السلطانية أو محامي هجرة مرخَّص قبل الالتزام.

المجمّع السياحي المتكامل هو تطوير مُختلط الاستخدامات معتمَد بمرسوم سلطاني، يجمع بين المكوّنات السكنية والفندقية والترفيهية. أمران يجعلان هذه المجمّعات مهمّة للمشترين:

١. الملكية الحرّة متاحة لغير العُمانيين وغير الخليجيين — الفئة العقارية الوحيدة في عُمان بهذه الحالة. ٢. الشراء يؤهّل المالك للحصول على إقامة قابلة للتجديد ضمن برنامج الإقامة الاستثمارية.

من المجمّعات السياحية القائمة: الموج مسقط، وخليج مسقط، وتلال مسقط، وسرايا بندر الجصّة، وجبل سيفة، وحوانة صلالة. تنشر وزارة الإسكان القائمة الرسمية.

يعترف القانون الحالي بمسارين قانونيين:

١. الملكية الحرّة داخل المجمّعات السياحية المتكاملة (ITC). ملكية كاملة ودائمة ١٠٠٪، بلا قيد على الجنسية، ويؤهّل الشراء مالكه للحصول على إقامة قابلة للتجديد. متاحة فقط داخل المجمّعات السياحية المعتمدة.

٢. حق الانتفاع خارج المجمّعات السياحية، بموجب القرار الوزاري ٣٥٧/٢٠٢٠. حق إيجار طويل الأمد يصل إلى ٩٩ سنة، مُوجَّه للمقيمين الأجانب في عُمان الراغبين في مسكن حضري بأسعار أقل من المجمّعات السياحية.

أي ترتيب غير رسمي يدفع فيه الأجنبي ثمن عقار مسجَّل باسم مواطن عُماني يُعدّ مخالفاً للقانون — راجع السؤال الخاص بالشراء بواسطة اسم مستعار.

المجمّعات السياحية المتكاملة الفاعلة في السلطنة تشمل:

• مسقط: الموج مسقط، خليج مسقط، تلال مسقط، سرايا بندر الجصّة، إيدا (AIDA) — مع نادي ترامب الدولي للغولف. • ساحل الباطنة: جبل سيفة. • صلالة: حوانة صلالة.

تُضاف مجمّعات جديدة بمرسوم سلطاني من وقت لآخر. تحقّق دائماً من حالة المشروع مباشرة مع المطوّر أو وزارة الإسكان والتخطيط العمراني قبل التوقيع — الملكية الحرّة لا توجد إلا داخل المجمّعات المعتمدة رسمياً.

حق الانتفاع هو حق إيجار طويل الأمد قد يصل إلى ٩٩ سنة، يتيح للمقيمين الأجانب تملّك عقار سكني خارج المجمّعات السياحية. فتح القرار الوزاري ٣٥٧/٢٠٢٠ هذا الباب أمام المشترين الأجانب غير الراغبين في أسعار المجمّعات السياحية والراغبين في حق طويل الأمد على وحدة مسكنية في مسقط.

شروط الأهلية بحسب النص الأصلي:

• إقامة مستمرّة لا تقل عن سنتين في عُمان • عمر مقدّم الطلب ٢٣ سنة فأكثر • العقار داخل مبنى لا يقل عن ٤ طوابق • قيمة العقار لا تقل عن ٤٥٬٠٠٠ ريال عُماني في مسقط • حدّ أقصى ٤٠٪ من المبنى للأجانب • حدّ أقصى ٢٠٪ من المبنى لجنسية واحدة

الحدود الدقيقة تُحدَّد بلوائح تنظيمية وقد تتغيّر — تحقّق من المتطلّبات الحالية مع وزارة الإسكان قبل الالتزام.

نظامان مختلفان تماماً بحقوق وتكاليف وفئة مشترين مختلفة:

الملكية الحرّة (داخل المجمّعات السياحية فقط) • دائمة، بلا حدّ زمني • حقوق ميراث كاملة • بلا قيد على الجنسية • تؤهّل للإقامة الاستثمارية القابلة للتجديد • متاحة فقط داخل المجمّعات المعتمدة

حق الانتفاع (قرار ٣٥٧/٢٠٢٠، خارج المجمّعات السياحية) • حق إيجار حتى ٩٩ سنة • يشترط إقامة سنتين فأكثر في عُمان • متاح في مباني مسقط المركزية • أسعار دخول أقل عموماً من المجمّعات السياحية • يخضع لحدود ملكية الأجانب لكل مبنى

القاعدة العامّة: الملكية الحرّة إذا كنت مشترياً لأول مرة وتريد سنداً دائماً وإقامة؛ حق الانتفاع إذا كنت مقيماً بالفعل في مسقط وتريد موقعاً حضرياً لا تغطّيه المجمّعات السياحية.

الملقية هي سند الملكية الرسمي في عُمان — الوثيقة القانونية التي تُثبت ملكيّتك لعقار محدَّد. تُصدرها وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، وتتضمّن اسم المالك، رقم القطعة، وصف العقار، وتاريخ التسجيل.

أهمّيتها:

• الإثبات القاطع للملكية في أي نزاع قانوني. • للمشتري الأجنبي داخل المجمّعات السياحية، تُوثِّق ملكيّته الحرّة ١٠٠٪. • وثيقة إلزامية عند التقدّم لطلب الإقامة الاستثمارية.

احفظ النسخة الأصلية في خزنة بنكية أو لدى محامٍ مرخَّص، وتعامل يومياً بنسخة مصدَّقة.

برنامج الإقامة الاستثمارية يُقدّم حالياً مسارين رئيسيّين:

• الفيزا الذهبية (١٠ سنوات قابلة للتجديد): تبدأ من نحو ٢٠٠٬٠٠٠ ريال عُماني من الاستثمار المؤهَّل. • فيزا مالك العقار (سنتان): تبدأ من نحو ١٠٠٬٠٠٠ ريال عُماني في عقار داخل مجمّع سياحي.

الاستثمارات المؤهَّلة تشمل: العقارات في المجمّعات السياحية، السندات الحكومية العُمانية، الأسهم المدرجة في بورصة مسقط، الودائع البنكية الثابتة، أو تأسيس شركة. الفيزا العشرية قابلة للتجديد إلى ما لا نهاية طالما بقي الاستثمار المؤهَّل قائماً.

تُحدَّد العتبات وفئات الاستثمار بمرسوم سلطاني وقد تتغيّر — تأكّد من الأرقام الحالية مع المديرية العامّة للجوازات والإقامة بشرطة عُمان السلطانية، أو مع محامي هجرة مرخَّص، قبل تحويل الأموال.

نعم. إقامة مقدّم الطلب الرئيسي تشمل أفراد الأسرة المباشرين:

• الزوج/الزوجة • الأبناء غير المتزوّجين — بلا حدّ أقصى للعمر • الوالدان (في الفئات الأعلى)

يحصل التابعون على مدّة إقامة مساوية لمدّة الفيزا الرئيسية — سنتان للفيزا الاستثمارية القصيرة، عشر سنوات للفيزا الذهبية. التجديد يتمّ مع تجديد الفيزا الرئيسية.

لا. لا تفرض عُمان حدّاً أدنى من الأيام المطلوبة سنوياً للحفاظ على الإقامة الاستثمارية — وهذا فرق حقيقي عن كثير من برامج الإقامة عالمياً. المهم هو بقاء الاستثمار المؤهَّل قائماً.

إذا بعت العقار (أو نزل الاستثمار عن العتبة)، فعليك إمّا إعادة الاستثمار في أصل مؤهَّل آخر أو الخروج من البرنامج. الإقامة مرتبطة بالاستثمار، لا بالوجود الفعلي.

نعم. تمنح الإقامة الاستثمارية حاملها الحقّ في العمل في عُمان أو تأسيس عمل خاصّ به دون الحاجة إلى كفيل صاحب عمل. أنت كفيل نفسك عبر استثمارك. هذه من أكبر ميزاتها مقارنة بفيزا العمل التقليدية — لست مرتبطاً بشركة لتحديد وضعك الإقامي.

لا — ولا تحاول. أي ترتيب يموّل فيه أجنبي عقاراً مسجَّلاً باسم مواطن عُماني يُعدّ مخالفاً للقانون. حذّرت وزارة الإسكان علناً من أن هذه العقود باطلة، وأن المخالفين يواجهون عقوبات جادّة.

إلى جانب المخاطر القانونية، لا تملك سنداً حقيقياً — يستطيع الاسم المستعار بيع العقار دون موافقتك، وإن رفض إعادته إليك فإن فرصك في المحكمة محدودة جداً. التزم بالمسارين القانونيّين: الملكية الحرّة داخل مجمّع سياحي، أو حق الانتفاع بموجب القرار ٣٥٧/٢٠٢٠.

نعم. حقوق الانتفاع قابلة للرهن لدى أيّ من مؤسّسات التمويل العُمانية المعتمَدة. يفتح ذلك باب توزيع ثمن الشراء على أقساط شهرية بدلاً من دفع المبلغ كاملاً نقداً — نفس الطريق الذي يسلكه مشترو الملكية الحرّة، مطبَّقاً على إطار حقّ الانتفاع.

الأسعار والأهلية تتبع القواعد المصرفية العُمانية المعتادة للتمويل العقاري (عادةً ٤-٦٪ ومدد ٢٠-٢٥ سنة، وفقاً لدخلك ووضعك الإقامي). تأكّد من شروط المصرف المعنيّ قبل توقيع اتفاقية البيع.

بموجب القانون العُماني، تنتقل المدّة المتبقّية من حقّ الانتفاع إلى ورثتك الشرعيّين. لا تعود إلى المالك الأصلي ولا إلى الحكومة. يدخل الورثة في السنوات المتبقّية من مدّة الـ ٩٩ سنة (أو أقلّ)، ويمتلكون الحقوق نفسها التي كانت لك — حقّ السكن، ورهن المدّة المتبقّية، والبيع بعد انتهاء قيد التحويل، ونقلها بدورهم في وصايتهم.

خصوصاً للمُلّاك الأجانب، إعداد وصيّة عُمانية (بالعربية وموثَّقة محلياً) تُغطّي حقّ الانتفاع يُجنّب التأخير في نقل الحقّ إلى عائلتك — الاعتماد على وصيّة بلد الأصل فقط قد يستغرق وقتاً طويلاً في المحاكم العُمانية.

المستفيد يحقّ له استخدام العقار والانتفاع منه — وهذه صياغة واسعة. أمّا هل يمتدّ ذلك إلى تأجير الوحدة لطرف ثالث، فيعتمد على اتفاقية البيع التي توقّعها مع الوسيط المرخَّص: كثير من العقود تسمح بذلك، وبعضها يقيّده، ولوائح المبنى (نظام جمعية المُلّاك) قد تضيف طبقة قيود إضافية.

الخلاصة: قبل أن تفترض إمكانية تحويله إلى إيجار، اسأل الوسيط صراحةً وراجع نصّ اتفاقية البيع. لا تعتمد على المبدأ العامّ وحده.

الإطار الحالي يمثّل المرحلة الأولى — محافظة مسقط فقط، وضمن أحياء محدَّدة في العامرات وبوشر والسيب. أشارت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني علناً إلى أنّ مراحل إضافية متوقَّعة تفتح مناطق مؤهَّلة في محافظات أخرى، وفقاً للوائح التخطيط ومعايير الأهلية.

لا يوجد جدول زمني مؤكَّد للمرحلة الثانية. تابع إعلانات الوزارة. حالياً، إذا لم تكن الوحدة التي تريدها ضمن منطقة مسقط المعتمَدة، فحقّ الانتفاع ليس خياراً — تعود إلى إمّا الملكية الحرّة في مجمّع سياحي أو الإيجار العادي.

يمكنك تحديد الورثة في وصيّة، والقانون العُماني يعترف بميراث العقار. أفضل ممارسة للمالك الأجنبي هي إعداد وصيّة مستقلّة في عُمان (بالعربية وموثَّقة محلياً) تُغطّي الأصول داخل السلطنة — الاعتماد على وصيّة بلد الأصل فقط قد يُسبّب تأخيراً طويلاً في تنفيذ التركة.

إذا لم يتقدّم وريث للمطالبة بالعقار، يؤول إلى إدارة الدولة (عبر وزارة الأوقاف)، وبعد المدّة القانونية يصبح ملكاً للدولة. إذا تعرّض المالك للترحيل، يحتفظ بحق بيع العقار من الخارج.

التكلفة الحكومية الرئيسية عند شراء عقار هي رسم تسجيل (نقل ملكية) لمرّة واحدة بنسبة ٣٪ من القيمة المُعلَنة للعقار، يُدفَع لوزارة الإسكان عند إصدار سند الملكية. على شراء بقيمة ٢٠٠٬٠٠٠ ريال عُماني، يكون الرسم ٦٬٠٠٠ ريال عُماني.

تُضاف رسوم طوابع ورسوم إدارية بسيطة بمجموع بضع عشرات من الريالات. هذه هي كل الرسوم الحكومية المباشرة على الشراء — لا توجد ضريبة شراء منفصلة ولا ضريبة عقارية سنوية.

لا. لا تفرض عُمان أي ضريبة سنوية على تملّك العقار السكني — ميزة حقيقية مقارنة بمعظم الدول عالمياً. تكاليفك المستمرّة تقتصر على:

• رسوم الخدمات والمجتمعات في المجمّعات المسوَّرة (عادةً ٣-٨ ريال عُماني لكل متر مربّع سنوياً) • الصيانة والإصلاحات • التأمين الاختياري (يُنصح به)

لا فاتورة ضريبية سنوية تُخطَّط لها.

لا توجد ضريبة أرباح رأسمالية على بيع العقار السكني للأفراد — الربح لك. ينطبق هذا على المواطنين العُمانيين والمُلّاك الأجانب على السواء.

التكاليف الوحيدة عند البيع هي عمولة الوسيط (عادةً نحو ٣٪ يدفعها البائع عرفاً)، ورسوم قانونية متواضعة إذا استعنت بمحامٍ لأوراق النقل.

ملاحظة: إذا كنت مقيماً ضريبياً في بلد آخر، قد يفرض بلدك ضريبة على الأرباح — استشر مستشاراً ضريبياً دولياً.

لا توجد ضريبة دخل شخصية في عُمان، فلا تخضع إيرادات الإيجار لضريبة دخل على المالك. توجد رسوم بلدية بنسبة ٣٪ على إجمالي إيرادات الإيجار — نسبة معتدلة بالمعايير الإقليمية.

خصِّص نحو ١٪ من قيمة العقار سنوياً للصيانة للحفاظ على قابليّته للإيجار. حتى مع ذلك، تبقى عُمان جدّاً موفِّرة ضريبياً لاستراتيجية الشراء بغرض التأجير.

ملاحظة دولية: إن كنت مقيماً ضريبياً في بلد آخر، قد يُخضع بلدك إيراداتك الإيجارية العُمانية للضريبة بموجب قواعد الدخل العالمي — استشر محاسباً في بلدك.

العقار السكني معفى من ضريبة القيمة المضافة في عُمان — لا تُطبَّق ضريبة الـ ٥٪ على سعر بيع المسكن أو على الإيجار السكني.

تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة على:

• معاملات العقار التجاري • الخدمات المرتبطة بأي شراء — عمولات الوسطاء، الأتعاب القانونية، شركات فحص العقار

إذاً العقار نفسه معفى، لكن اعتبر ضريبة الـ ٥٪ في تكاليف الخدمات.

نعم — بشكل رئيسي على الوحدات ذات الملكية الحرّة داخل المجمّعات السياحية المتكاملة (الموج، خليج مسقط، حوانة صلالة وغيرها)، حيث يحقّ لغير العُمانيين تسجيل الملكية باسمهم. توقّع شروطاً أشدّ بكثير ممّا يحصل عليه المقيم الأجنبي:

• نسبة التمويل: نحو ٥٠-٧٠٪ من سعر الشراء (مقابل ~٨٠٪ للمقيمين) • المدّة: عادةً حتى ١٠ سنوات لغير المقيمين (مقابل ٢٠-٢٥ للمقيمين) • إثبات الدخل: تريد المصارف إثبات دخل مستقرّ من خارج عُمان، غالباً عبر خطاب من صاحب العمل مصدَّق من السفارة العُمانية • حدود دخل شهرية أعلى (برنامج بنك صحار الدولي لغير المقيمين مثلاً يشترط ٥٬٠٠٠ ر.ع./شهر أو دخلاً سنوياً خارجياً بـ ٢٥٬٠٠٠ ر.ع.+)

شهيّة المصارف تجاه غير المقيمين متفاوتة. بنك مسقط وبنك صحار الدولي وبنك ظفار هم الأكثر نشاطاً في هذه الشريحة. قارن عرضين على الأقل قبل الالتزام.

للمقيمين الأجانب: **حتى ٢٠-٢٥ سنة**، بشرط سداد القرض قبل بلوغ سنّ التقاعد (عادةً ٦٠-٦٥). إذا كنت في الخمسين، فتوقّع أن يكون الحدّ الأقصى للمدّة ١٠-١٥ سنة تقريباً.

لغير المقيمين: **عادةً حتى ١٠ سنوات**، أحياناً ١٥، مع نفس قيد سنّ التقاعد.

تفرض المصارف أيضاً حدّاً على المدّة يرتبط بأفق التوظيف — إذا كان عقدك ٣ سنوات ولا تستطيع إثبات استقرار أطول، قد تُقلَّص المدّة لتتناسب معه. هذه ممارسة قياسية وغير قابلة للتفاوض في معظم المصارف.

هناك عتبتان مختلفتان:

**القروض الشخصية:** تريد معظم المصارف العُمانية دخلاً شهرياً أدناه نحو **٣٠٠-٥٠٠ ر.ع.** مع تحويل الراتب إلزامياً إلى البنك المقرض.

**التمويل العقاري:** الشرط أعلى بكثير. يضع البنك المركزي العُماني سقفاً على إجمالي خدمة الدين بنحو **٦٠٪ من صافي الراتب** (بما في ذلك قسط الرهن الجديد)، فيجب أن يحتمل دخلك ذلك القسط مع أي قروض وبطاقات ائتمان قائمة. كقاعدة تقريبية — إذا أردت قسطاً شهرياً بنحو ٥٠٠ ر.ع.، فأنت بحاجة إلى صافي دخل في نطاق **١٬٥٠٠-٢٬٠٠٠ ر.ع.+** مع ديون أخرى ضئيلة.

منتج بنك صحار الدولي للتمويل السكني للمقيمين الأجانب، كمثال ملموس، يشترط **١٬٥٠٠ ر.ع.** شهرياً على الأقل للمقيم و**٥٬٠٠٠ ر.ع.** لغير المقيم. بقية المصارف قريبة عموماً.

نعم. التمويل العقاري المتوافق مع الشريعة جزء منظَّم وناضج في السوق العُماني — ليس أقلّ إتاحة من التمويل التقليدي للمشترين الأجانب المؤهَّلين، وبنفس قواعد البنك المركزي الاحترازية.

هناك هيكلان رئيسيان:

• **المرابحة (البيع بالتكلفة والربح):** يشتري البنك العقار من البائع ويعيد بيعه لك بربح متفَق عليه، مسدَّداً على أقساط ثابتة طوال المدّة. الدفعات متوقَّعة بالكامل.

• **الإجارة المنتهية بالتمليك:** تبقى ملكية العقار للبنك وتدفع له إيجاراً شهرياً، ثم يُسجَّل العقار باسمك مع آخر قسط. القسط هنا غير ثابت عادةً ويُراجَع على فترات.

أبرز مقدّمي التمويل المتوافق مع الشريعة في عُمان: **بنك نزوى**، **بنك العز الإسلامي**، والنوافذ الإسلامية للبنوك التقليدية مثل **ميثاق** (بنك مسقط).

لا — تنشأ الإقامة من ملكيّتك للعقار، لا من طريقة الدفع. سواء دفعت نقداً أو أخذت تمويلاً، بمجرد إصدار سند الملكية باسمك، يُحتسَب العقار لأغراض الإقامة الاستثمارية بنفس شروط الشراء النقدي.

ملاحظة عملية: يعتمد طلب الإقامة على **قيمة العقار** مقارنةً بالعتبة (حالياً نحو ١٠٠٬٠٠٠ ر.ع. لفيزا مالك العقار لسنتين، ونحو ٢٠٠٬٠٠٠ ر.ع. للفيزا الذهبية لعشر سنوات). المهمّ ثمن الشراء، لا حجم الدفعة الأولى. فيلا بـ ٢٥٠٬٠٠٠ ر.ع. اشتُريَت بالتمويل تُؤهّل بنفس شروط فيلا بـ ٢٥٠٬٠٠٠ ر.ع. اشتُريَت نقداً.

مركز مالا (Oman Credit and Financial Information Centre) هو المكتب المركزي للمعلومات الائتمانية في السلطنة. كل طالب قرض عقاري أو شخصي، عُمانياً كان أم أجنبياً، يُفحَص عبر سجلاّت مالا كجزء من إجراءات الاكتتاب المعتادة.

ما ينظر إليه الممولون:

• الديون القائمة عبر جميع المصارف العُمانية (قروض، بطاقات ائتمان، رهون) • سجلّ السداد — في الموعد أم متأخّر أم متعثّر • الشيكات المرتجعة • الإخطارات القانونية غير المسوَّاة من مقرضين سابقين

لماذا يهمّ: سجلّ مالا السيّئ — التعثّرات غير المسوّاة، الشيكات المرتجعة، أو المدفوعات المتأخّرة — عادةً ما يوقف طلبك تماماً بغضّ النظر عن قوّة الدخل أو العقار. سوِّ أي مشكلات قائمة قبل التوجّه إلى البنك؛ رفض البنك يُسجَّل أيضاً ويجعل البنك التالي أكثر حذراً.

بالنسبة لمعظم المشترين، ينتهي الهيكلان **متقاربَين اقتصادياً** — تسعير المنتجات الإسلامية في عُمان تنافسي مع القروض التقليدية، وتنطبق نفس قواعد البنك المركزي الاحترازية (سقف التمويل، سقف خدمة الدين) على كليهما. الفارق هيكلي وليس تكلفياً.

اختر التقليدي (قرض بفائدة ثابتة) إذا: • أردت وثائق موحَّدة ومتوقّعة بلا قيود دينية • قدّم بنكك المفضّل أسعاراً تقليدية أفضل بشكل ملحوظ من نافذته الإسلامية • كانت مرونة السداد المبكّر مهمّة لك (تختلف حسب المنتج)

اختر الإسلامي (مرابحة أو إجارة) إذا: • أردت عقوداً متوافقة مع الشريعة • فضّلت الأقساط الثابتة المتوقَّعة في المرابحة • كنت مرتاحاً بقواعد السداد المبكّر المختلفة (غالباً حسم ثابت لا فائدة موفَّرة)

قارن دائماً **إجمالي التكلفة عبر المدّة** و**بند السداد المبكّر** على عرضَين تقليدي وإسلامي قبل القرار.

تعتمد نسبة التمويل إلى القيمة (LTV) بشكل كبير على ملفّك كمقترض:

• **المواطنون العُمانيون:** عادةً حتى **٨٠-٨٥٪** من سعر الشراء، وأحياناً أعلى ضمن برامج الإسكان الحكومية المدعومة • **المقيمون الأجانب** (بإقامة سارية + تحويل راتب): عادةً حتى **~٨٠٪** مع دفعة أولى ٢٠-٢٥٪ • **غير المقيمين:** أقلّ بشكل ملحوظ، نحو **٥٠-٧٠٪**، فخطّط لدفعة أولى ٣٠-٥٠٪ • **التمويل الإسلامي:** يخضع لنفس سقف التمويل بموجب قواعد البنك المركزي — لا ميزة ولا عيب على هذا المستوى

العقارات الأعلى قيمة غالباً تواجه نسب تمويل أشدّ، وقد يخفّض البنك النسبة للمتقدّمين الأكبر سنّاً أو ذوي سجلّ توظيف غير مستقرّ أو سجلّ مالا ضعيف. احصل على عروض مسبقة من بنكين على الأقل قبل الالتزام بالشراء؛ نسبة التمويل التي يعرضونها تحدّد الحدّ الأدنى لسيولتك النقدية، وهذا يعيد رسم ما يمكنك تحمّله فعلياً.

يلتقط البائع مسحاً للعقار باستخدام آيفون بتقنية LiDAR (آيفون ١٢ برو أو أحدث، آيباد برو)، عادةً عبر تطبيق مجّاني مثل Scaniverse أو Polycam. الملف الناتج (GLB) نُحسِّنه تلقائياً عند الرفع (ضغط Draco + Meshopt) ليعمل بسلاسة على شبكة 4G. المشتري يفتح صفحة الإعلان ويتجوّل داخل العقار من المتصفّح — بدون تنزيل، بدون تطبيق، بدون نظّارة واقع افتراضي.

لا. المعالج يحتوي على خيار "تخطّي المسح ثلاثي الأبعاد" ينشر الإعلان بالصور فقط. لكن الإعلانات التي تحتوي على جولة ثلاثية الأبعاد تُشاهَد أكثر بكثير، وتستقبل استفسارات أنضج، وتُباع أسرع — لذا نُنصح بإضافتها كلّما أمكن. إذا لم يكن لديك جهاز بتقنية LiDAR، يمكننا ترتيب مسح موقعي مدفوع.